Reforma tributaria: El nuevo fantasma inmobiliario

Por Ivars Grinbergs
Director de Inversiones de Greystar en Chile

Sr. Director

Hace poco tiempo se dio a conocer la propuesta de la nueva Reforma Tributaria, y si bien es cierto que aún no está aprobada, ya ha causado bastante revuelo, sobre todo en el rubro inmobiliario, siendo una de las áreas más afectadas principalmente por lo que puede llegar a ocurrir con la devolución del IVA.

Probablemente el cambio más relevante para el rubro y para todo el mercado inmobiliario (es decir, todos quienes comprarán, venderán o arrendarán una vivienda) es la aplicación del artículo 27 bis de la Ley de IVA. Con esto, los inmuebles dejarán atrás la práctica que permite recuperar el IVA de la construcción a través del arriendo afecto de las propiedades. Es por ese motivo que, aunque parezca contrario al sentido común, el hecho de eliminar el IVA en los arriendos se traducirá sin dudas en un aumento en el monto de estos, perjudicando de esta manera al usuario final. Esta medida, sumada a un escenario de altos costos de construcción y altas tasas de interés, está generando un gran desincentivo a la inversión, ya que la devolución de impuestos no existiría y, por ende, las rentabilidades serían más acotadas, más aún, en algunos casos en que era posible financiar este valor agregado. 

Otro cambio relevante es el aumento de los impuestos para los inversionistas extranjeros. Hoy en día una buena parte de las inversiones institucionales extranjeras se realizan a través de fondos públicos y estos tienen un impuesto fijo bastante razonable, pero con el cambio en la Reforma Tributaria éste pasará a ser entre 2,5 y 3 veces lo que actualmente es, siendo nuevamente un incentivo negativo para la inversión en Chile, y generando un escenario menos competitivo frente a otras alternativas en la región.

Las nuevas medidas no solo perjudican a los inversionistas grandes, sino también a los pequeños y finalmente a los arrendatarios (muchos de quienes esperan transformarse en inversionistas en algún futuro), en cuanto a las propiedades, se encarecerán y por ende, para rentabilizar su inversión buscarán traspasar estos costos al arrendatario. Esto, además, modificará la manera en que los inversionistas nacionales e internacionales invierten en el país, siendo menores los beneficios y mostrando a Chile como un terreno pantanoso y poco claro para este tipo de operaciones. 

Si bien es cierto lo que busca el Estado es recaudar más dinero, con la llegada de la nueva reforma veremos un efecto negativo en el mercado inmobiliario. La aplicación del artículo 27 bis y el aumento de los impuestos para la inversión extranjera podría llegar a generar una mayor migración por parte de los inversionistas, tanto nacionales como internacionales, a otro tipo de activos, y hasta podría llegar a generar una fuga de mayor capital fuera de Chile. En el entendido de que hoy existe un déficit habitacional grande, y nos encontramos en un escenario económico que no es el más auspicioso para el 2023, se deberían estar generando políticas que incentiven el desarrollo e inversión en viviendas, por lo cual se hace imperativo buscar un camino alternativo para solucionar esta falla sin afectar a ningún sector productivo del país.